買房子應注意的問題

看屋重點:
1.座向(如果你有在意.一定要現場量過)
2.屋況(房屋現況說明書=有無漏水.屋齡.管線.海砂.輻射.凶宅.....有無..)
3.產權(不動產所有權是否完整.坪數是否屬實.公設比....)
4.大環境.(不要只單看房屋本身.周圍交通.學區以及生活機能要列入考慮)

簽約大重點
1.確認產權(坪數.基地坐落.所有權完整)
2.確認申購價格
3.確認貸款總額(一般貸款如無法貸到預定額度.買方式必須現金補足的.如果沒有多餘ㄉ預備金.最好在條款上加註:若無貸款至多少金額此買賣作廢)
4.確認貸款利率(類型)
5.稅費分攤(一般買方負擔代書費.契稅/屋主負擔增值稅.......其他規費都會有收據)
6.交屋(一般買賣約1個月.如果有急著要搬入可以請代書"趕件"不建議填寫"借屋裝修協議".交屋當天最好在去看一下房子.沒有問題就可以請銀行撥尾款.完成買賣.有任何異狀如:原屋主破壞既有設施.為依約清空.....等.就暫緩撥款)
7.其他雙方約定事項(或與業者間的承諾)最好有書面資料.以確保日後不會有爭議
8.公設比多少
如 果聽到「以最低的價格買到較大的坪數」，要注意坪數沒有沒灌水。因為樣品屋沒有樑柱、家具尺寸較小、牆壁較薄，可能會產生空間的放大效果，交屋後才發現落 差很大，可能就是銷售員把夾層坪數都算進去，因此，購買時一定要問清楚：公設比有多高，自用面積多少，含不含夾層坪數。
9.建材與設備
使用建材如電梯、廚具、地磚、衛浴設備等，建商多會在契約註明廠牌「或同等級之建材」，但何謂同等級建材，為避免差異過大，最好在契約上註明建材內容及保固期限範圍。通常一般設備保固期限為1年，如果契約上沒有這項條款，可以要求建商加註。
10.柱與格局
室 內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適與方便，房間的通風與採光是否良好，也都是購屋人要問清楚的地方。此外，預售屋平面圖只看得到「柱」，卻看不到 樑的位置，因此有必要主動詢問銷售員，以免交屋後才發現大樑影響到空間規劃與家具擺設。＊窗戶的設計最好要大於９０＊４５公分，這是最新的消防規定喔！另 外買預售屋時，最好將格局先傳給專業的風水老師看過，如果有問題，要改變都還來得及。
11.管理費多少
有些社區完工後建設公司會輔導成立管理委員會，住戶要按月繳納管理費用，購屋人應事先問清楚費用如何計算。＊如果是大樓與獨棟合併的案子，最好一開始就達成「以戶計費」的共識，不然到時會為了要如何計算而大動肝火的。
12.違約責任
買成屋＊其實我會建議大家買成屋的，因為眼見為憑，再者成屋也較預售屋便宜一點，同時也可看看成品後，居家附近的環境等等要件，是比較好評鑑的一種選擇！

另外,還有幾個問題您也得清楚:
１產權與面積
在付出訂金前，應先到地政機關申請土地、建物登記簿謄本，查閱所有權人、面積、有無設定抵押、或被查封等情事，避免產權有問題。此外，要詳看所有權狀，計算確實的使用面積，以免賣方虛灌坪數。

２屋況看仔細
看房子時要注意牆壁有無漏水痕跡？附近環境如何？有無公害？決定購買時，最好有一段緩衝時間，多看幾次並做多方面比較。＊專家建議：買房子時，最好白天看一次，晚上看一次，下雨天也看一次，這樣可以看到附近活動的人口，房子到底會不會漏水、淹水等大問題。

３屋主為何賣
如果房子曾發生兇殺案或是自殺、地層下陷，還有國人避諱的風水問題，像是路沖等，屋主或經紀人多半會隱瞞，或是裝作不知情；最好在購買前多向鄰居打聽，同時帶個風水老師為自己評估一下，如果你完全沒有這些忌諱，還可以趁機向屋主殺價。

４斡旋金多少
斡旋金指的就是訂金，主要是買主表現誠意，讓房屋仲介人員拿來與屋主談判的籌碼，通常是房屋總價的2%到5%。
此外內政部也制定了不動產要約書，與斡旋金最大的不同是，要約書不必先付訂金，而是簽訂要約書。但缺點是，買主如果反悔，容易被賣方舉證提起民事訴訟，所以購屋人應多方蒐集資訊，確定滿意這間房子後，再下訂或簽不動產要約書，以避免付訂後反悔產生糾紛。

５價格合理嗎
屋 主通常會給經紀人一個最低限度的「委託價」，另外再開出一個高出委託價1、2成的「意願價」，留給購屋人殺價的空間。不過委託價到底在哪裡，通常無法得知，如何判斷價格合不合理？基本上，只要經過嚴密的評估，認為這是自己可以接受的價格，又與一般行情相差無幾，就可以稱得上是合理的價格。

買屋第一步：
先分析自己的需求，如房間數、坪數、格局、地點、樓層、價位、停車及貸款
多和家人討論出正確的需求，才不會盲目找屋, 不論是長期的居住，也要考慮到未來轉手的難易, 所以像是未來的發展性也要併入考慮。

喜歡的房子要多看起次，而且最好分時段去看，下雨天去看也可以，但有時要遇到下雨也不簡單，所以最好就是早上、晚上都最少看一次，了解不同時段不同的景象 。

買屋第二步：
針對房子的內觀跟外觀要做好分辨
內觀格局易擺設沒有浪費空間，房屋結構及屋況是否能居住，外觀則要注意有無風水瑕疵，像是有壁刀、屋角、路巷衝、對宮廟、死巷的房子盡量不要去選

買屋第三步：
當挑出自己分數最高的房子後，別衝動就要下訂簽約了，先了解整個程序對自己比較有利，而首先當然就是砍價了，如何有效的砍價，我會建議你分析出這房子的價值在來出價，而要了解行情，可以上網查，或者找你熟識的銀行幫你估價，比如銀行做本屋可實貸三百五十萬則對銀行來說，這間的房子市值它們是估約五百萬，因為五百萬的七成為三百五十萬，目前的銀行放款成數以七成較多，要再高就要看人的資歷，因為畢竟銀行天天在放款，所以對房子的行情也很了解，所以找銀行評估貸款，當然是最好的估價方式，像是這樣的情形比如上列所提的五百萬而仲介卻跟你說要五百多萬才能成交，你就別急著出價，就先從480萬左右開始喊，但畢竟房子是屋主的所以若價位差異太多仲介會不願幫你談，一般來說先殺兩成就差不多，而自己要衡量能負荷多少預算才不會盲目出價。

買屋第四步：
當價格談妥後，再來就是要簽約了，若簽約則要確定仲介是否為合格的店家，以免受騙這可上網查驗，簽約時，一定要對不懂的條款提出異議，有問題一定要講，不然白紙黑字一簽上去就很難改，對所有流程一定要問清槸，若房子有需要屋主修繕的一定要寫清楚，不然有得會有糾紛，而像幅射、海砂、兇宅、保固一定要註明清楚，能檢測的一定要檢測，不要到了交屋在去做，會有問題的，而仲介費不建議全部在簽約後就付清，最好是到了交屋再付，若真的要付的話，可以只先付一半，另一半等交屋在付，免得仲介一拿完錢效率就變差了。

大廈分成3個部份
1.主建物
2.附屬建物
3.共有部份
主建物---就是你房子的室內面積，單位都是平方公尺。在乘上0.3025就是妳室內的坪數。
附屬建物---一般都是指陽台,車位
共有部份---公設的部份，指的就是公共設施，這方面就比較多，包括游泳池.花園.閱讀室.管理員室等，

另外車位有可能算在共有部份，如果車位算在共有部份，你買到的房子可能會因為，戶數比車位多車位就必須用抽籤的方式使用。
車位算在附屬建物上，你買到的就是有獨立產權的車位。

共有部分的算法

例如:
權狀上會有寫共有部份: 面積:2129.97 平方公尺
權利範圍: 10000分之68
你就把2129.97乘上68再除10000，等於14.483796平方公尺在乘上0.3025，約等於4.381坪
這就是這間房子公設所佔的實際坪數
這組數字除以妳權狀坪數再乘100，就是你的公設比

買了房子後每年都要繳交房屋稅.地價稅。

賣的時候要繳交土地增值稅,還有代書費.契稅.印花稅

買房子(成屋)時要簽訂的合約?買方要注意什麼...要在合約內註明什麼內容.代書會幫忙注意嗎...

１.契約主體　２.應備文件　３.擬定契約　４.注意事項
５.內政部頒【不動產說明書記載事項】所訂範圍

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